Zum ersten Mal liegt eine amtliche Statistik vor, die den neu bewerteten Grundbesitz in Deutschland systematisch nach Eigentümergruppen ausweist. Das Statistische Bundesamt veröffentlichte die Ergebnisse am 12. November 2026. Der Datenstichtag ist jedoch der 1. Januar 2022, also der Hauptfeststellungszeitpunkt der Grundsteuerreform. Diese zeitliche Trennung ist entscheidend: Die Veröffentlichung ist aktuell, die darin abgebildeten Eigentumsverhältnisse und Grundsteuerwerte beziehen sich auf den Beginn des Jahres 2022.
Das zentrale Ergebnis fällt eindeutig aus. Natürliche Personen und Ehepaare hielten 81,3 Prozent der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens im Alleineigentum. Bei den Betrieben des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens lag ihr Anteil bei 73,6 Prozent. Hinter diesen bundesweiten Werten verbergen sich allerdings erhebliche Unterschiede. In Berlin und Hamburg entfiel ein besonders großer Teil der Grundsteuerwerte auf unternehmerisch tätige juristische Personen. Beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zeigte sich zugleich ein deutliches Gefälle zwischen west- und ostdeutschen Flächenländern.
Die neue Statistik ist mehr als eine zusätzliche Grundsteuer-Tabelle. Sie liefert erstmals eine einheitlich strukturierte Grundlage für die Frage, welchen Eigentümergruppen Grundbesitz zugerechnet wird und wie sich deren Anteile zwischen den Ländern unterscheiden. Sie sagt dagegen weder, wie viele Menschen in den Immobilien selbst wohnen, noch bildet sie aktuelle Kaufpreise ab. Auch Rückschlüsse auf einzelne Unternehmen, Haushalte oder regionale Wohnungsmärkte sind mit den veröffentlichten Aggregaten nicht möglich.
Für die Einordnung ist deshalb ein genauer Blick auf Definitionen, Stichtag und Bewertungsmodelle nötig. Die Ergebnisse zeigen Eigentumsstrukturen für mehr als 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten. Gleichzeitig warnt Destatis vor einem direkten Vergleich absoluter Grundsteuerwerte zwischen Ländern, weil mehrere Länder eigene Bewertungsregeln anwenden. Der folgende Überblick trennt belastbare Befunde von weitergehenden Schlussfolgerungen und erläutert, was die Zahlen für Immobilienwirtschaft, Steuerpolitik und öffentliche Debatten tatsächlich leisten.
Was die neue Grundsteuerwertestatistik erfasst
Die Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 12. November 2026 beruht auf der ersten vollständigen Neubewertung des gesamten Grundbesitzes in Deutschland seit fast 60 Jahren. Erfasst werden mehr als 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten. Davon entfallen rund 31 Millionen auf unbebaute Grundstücke sowie bebaute Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Hinzu kommen 4,4 Millionen Betriebe des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens.
Eine wirtschaftliche Einheit ist keine Person und auch nicht automatisch ein einzelnes Gebäude. Sie ist eine bewertungsrechtlich abgegrenzte Einheit, für die ein Grundsteuerwert oder ein vergleichbarer Betrag festgestellt wird. Ein Eigentümer kann mehrere wirtschaftliche Einheiten besitzen. Umgekehrt können Eigentumsformen auftreten, die nicht dem Alleineigentum einer einzelnen natürlichen Person entsprechen. Die Zahl der Einheiten darf daher nicht mit der Zahl der Eigentümer oder Haushalte gleichgesetzt werden.
Der Grundsteuerwert dient als Bemessungsgrundlage innerhalb des Grundsteuersystems. Das Bundesfinanzministerium erläutert zur Grundsteuerreform, dass der Grundbesitz zum 1. Januar 2022 neu bewertet wurde und die Länder über eine Öffnungsklausel eigene Modelle einführen konnten. Grundsteuerwert, Steuermesszahl und kommunaler Hebesatz wirken bei der späteren Steuerberechnung zusammen. Der statistisch ausgewiesene Wert ist deshalb nicht mit einem aktuellen Verkaufspreis oder einem frei erzielbaren Marktwert gleichzusetzen.
Private Eigentümer dominieren nach der Zahl der Einheiten
Zum Stichtag 1. Januar 2022 befanden sich 81,3 Prozent der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens im Alleineigentum einzelner natürlicher Personen oder von Ehepaaren. Beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen waren es 73,6 Prozent der Betriebe. Die Mehrheit des erfassten Grundbesitzes ist damit nach der Zahl der wirtschaftlichen Einheiten privat zugeordnet.
Diese Aussage beschreibt jedoch zunächst die Anzahl der Einheiten, nicht deren Fläche, Verkehrswert oder wirtschaftliches Gewicht. Viele kleinere Wohneinheiten können zahlenmäßig eine große Gruppe bilden, während ein kleinerer Bestand an umfangreichen Gewerbe-, Wohn- oder Landwirtschaftsflächen einen hohen Anteil an der Wertsumme erreicht. Destatis betrachtet deshalb zusätzlich, welcher Anteil der Grundsteuerwerte auf die verschiedenen Eigentümergruppen entfällt.
Auch der Begriff „privat“ verlangt Sorgfalt. Die Kategorie natürlicher Personen und Ehepaare unterscheidet nicht zwischen selbst genutztem Wohneigentum, vermieteten Wohnungen, unbebauten Grundstücken oder privaten größeren Beständen. Aus dem Anteil von 81,3 Prozent lässt sich somit keine Wohneigentumsquote ableiten. Für die Entwicklung am Markt sind ergänzend Preis- und Transaktionsdaten nötig, wie sie etwa im Beitrag über den Anstieg der Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal 2026 behandelt werden.
Berlin und Hamburg weisen hohe Unternehmensanteile auf
Besonders deutlich fallen die Unterschiede beim Grundvermögen in den Stadtstaaten aus. Unternehmerisch tätige juristische Personen bildeten mit 39,4 Prozent in Hamburg und 39,5 Prozent in Berlin die wichtigste Eigentümergruppe, gemessen an der Summe der jeweiligen Grundsteuerwerte oder vergleichbaren Beträge. Im Saarland lag der Anteil dieser Gruppe deutlich niedriger. Dort entfielen 77,6 Prozent der Wertsumme auf natürliche Personen beziehungsweise Ehepaare, der höchste ausgewiesene Anteil im Ländervergleich.
Bei der engeren Betrachtung von Wohngrundstücken und ausschließlich jener Länder, die das Bundesbewertungsgesetz anwenden, hatte Berlin mit 51,2 Prozent den niedrigsten Anteil natürlicher Personen und Ehepaare. Gleichzeitig lag der Anteil unternehmerisch tätiger juristischer Personen dort bei 31,0 Prozent und damit am höchsten. In den anderen Ländern mit Bundesmodell blieb dieser Unternehmensanteil mehr als zehn Prozentpunkte darunter. Das Saarland verzeichnete 2,9 Prozent, Sachsen 20,5 Prozent.
Als Einordnung lässt sich festhalten, dass die Zahlen die besondere Eigentümerstruktur großer städtischer Immobilienbestände sichtbar machen. Sie belegen aber nicht, warum Berlin und Hamburg höhere Unternehmensanteile aufweisen. Mögliche Zusammenhänge mit der Verdichtung, dem Anteil großer Mietwohnungsbestände oder der Struktur gewerblicher Immobilien werden in der Statistik nicht kausal untersucht. Eine solche Erklärung würde zusätzliche Daten zu Nutzung, Gebäudeart, Bestandshaltern und Transaktionen benötigen.
Landwirtschaftlicher Grundbesitz zeigt ein Ost-West-Gefälle
Beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen treten andere regionale Muster hervor. In Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein entfielen jeweils mehr als 80 Prozent der Grundsteuerwerte auf natürliche Personen oder Ehepaare. Zusammen kamen diese vier Länder in dieser Eigentümergruppe auf 83,3 Milliarden Euro. Das entsprach laut Destatis etwa der Hälfte der bundesweiten Grundsteuerwerte des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens.
In den ostdeutschen Flächenländern lagen die Anteile natürlicher Personen und Ehepaare niedriger. Destatis nennt eine Spanne von 42,4 Prozent in Mecklenburg-Vorpommern bis 54,7 Prozent in Sachsen-Anhalt. Unternehmerisch tätige juristische Personen waren dort eine weitere gewichtige Eigentümergruppe. Ihr Anteil an der Summe der Grundsteuerwerte reichte von 17,7 Prozent in Sachsen bis 24,6 Prozent in Brandenburg.
Die Daten beschreiben damit unterschiedliche Eigentumsstrukturen, nicht automatisch unterschiedliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Ein hoher Unternehmensanteil kann mit der Rechtsform landwirtschaftlicher Betriebe zusammenhängen, sagt aber allein nichts über Produktivität, Verschuldung, Flächennutzung oder Ertrag aus. Ebenso wenig lässt sich daraus ableiten, ob einzelne Flächen langfristig verpachtet, selbst bewirtschaftet oder innerhalb einer Unternehmensgruppe genutzt werden.
Warum absolute Länderwerte nicht direkt vergleichbar sind
Für die Grundsteuerreform wurde der gesamte Grundbesitz zum 1. Januar 2022 neu bewertet. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzten bei der Bewertung des Grundvermögens eigene landesrechtliche Modelle. Auf diese fünf Länder entfielen 15,8 Millionen wirtschaftliche Einheiten und damit etwas mehr als die Hälfte aller unbebauten und bebauten Grundstücke. Beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen wird dagegen in allen Ländern einheitlich das Bundesmodell angewandt.
Unterschiedliche Bewertungsmodelle können gleiche reale Grundstücksmerkmale auf verschiedene Weise in steuerliche Werte übersetzen. Deshalb sind absolute Grundsteuerwerte des Grundvermögens zwischen allen Ländern nicht unmittelbar vergleichbar. Destatis stellt bei den Länderunterschieden vor allem auf relative Anteile innerhalb der jeweiligen Landessumme ab. Diese zeigen, wie sich der erfasste Gesamtwert eines Landes auf Eigentümergruppen verteilt, ohne zu behaupten, dass ein Euro Grundsteuerwert in jedem Modell denselben Informationsgehalt besitzt.
Der Unterschied zwischen Steuer- und Marktwert ist auch für die wirtschaftliche Interpretation wichtig. Ein steuerlicher Grundsteuerwert bildet keine aktuelle Transaktion ab. Marktpreise reagieren auf Zinsen, Einkommen, Angebot, Nachfrage und regionale Erwartungen. Die Grundsteuerwertestatistik ergänzt Marktanalysen daher um Eigentümerstrukturen, ersetzt sie aber nicht. Die Einordnung ländlicher Standorte im Beitrag Immobilien auf dem Lande: Lage, Wert und Nutzung behandelt beispielsweise andere Fragestellungen als die neue Steuerstatistik.
Was die Daten für Immobilienwirtschaft und Politik leisten
Für die Immobilienwirtschaft entsteht eine neue amtliche Datengrundlage, mit der Eigentümergruppen und regionale Strukturen besser voneinander getrennt werden können. Besonders in Stadtstaaten wird sichtbar, dass juristische Personen einen hohen Anteil an den steuerlichen Wertsummern halten. Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben zeigt die Statistik zugleich, wie unterschiedlich private und unternehmerische Eigentumsformen regional verteilt sind.
Als Einordnung kann die Statistik künftige Debatten über Wohnungsbestände, kommunale Steuergrundlagen und regionale Konzentration versachlichen. Sie bietet aber keine fertige Aussage über Marktmacht. Dafür wären Informationen nötig, wie viele Einheiten einzelne Eigentümer kontrollieren, welche Flächen zusammengehören und wie sich Bestände über die Zeit verändern. Aggregierte Eigentümergruppen können starke Unterschiede innerhalb einer Gruppe verdecken.
Auch für die öffentliche Hand sind die Daten nur ein Teil des Gesamtbilds. Grundsteuerwerte dienen der Besteuerung, während kommunale Einnahmen zusätzlich von Messzahlen und Hebesätzen abhängen. Der Anteil einer Eigentümergruppe an der Wertsumme sagt daher nicht unmittelbar, welchen Steuerbetrag diese Gruppe tatsächlich zahlt. Ebenso wenig lässt sich aus den Zahlen direkt auf Investitionen oder Neubautätigkeit schließen. Für letztere bleiben Genehmigungs- und Fertigstellungsdaten maßgeblich, wie der Artikel zu den Baugenehmigungen bis Juli 2026 zeigt.
Welche Grenzen die Erstveröffentlichung hat
Die erste Einschränkung ist der Stichtag. Die Eigentumsverhältnisse beziehen sich auf den 1. Januar 2022, obwohl die Statistik im November 2026 veröffentlicht wurde. Verkäufe, Umwandlungen und Neubauten nach dem Stichtag sind in dieser Ausgangsauswertung nicht als aktueller Bestand des Jahres 2026 abgebildet. Die Zahlen beschreiben eine belastbare Basis der Reform, aber keine Echtzeitaufnahme.
Die zweite Einschränkung betrifft die Gruppierung. Natürliche Personen und Ehepaare werden gemeinsam betrachtet, unternehmerisch tätige juristische Personen bilden eine weitere Sammelkategorie. Innerhalb dieser Gruppen können sich kleine Einzelbestände und sehr große Portfolios befinden. Die Veröffentlichung nennt keine Eigentümer und erlaubt keine Zuordnung einzelner Grundstücke.
Drittens begrenzen die unterschiedlichen Landesmodelle den Vergleich absoluter Werte. Relative Anteile an der jeweiligen Landessumme sind aussagekräftiger, wenn Eigentümerstrukturen gegenübergestellt werden. Selbst diese Anteile erklären jedoch nicht automatisch Preisentwicklung, Finanzierungsrisiken oder regionale Knappheit. Zur Beurteilung solcher Fragen müssen weitere Daten hinzukommen. Der aktuelle Finanzstabilitätsbericht der Bundesbank beleuchtet etwa Kreditrisiken und Immobilienfinanzierungen aus einer anderen Perspektive.
Häufige Fragen zur Grundsteuerwertestatistik
Die folgenden Antworten ordnen die wichtigsten Begriffe und Grenzen der neuen amtlichen Daten ein.
Wann wurden die neuen Zahlen veröffentlicht?
Destatis veröffentlichte die Grundsteuerwertestatistik am 12. November 2026. Die Eigentumsverhältnisse und Werte beziehen sich auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Veröffentlichungsdatum und Datenstichtag liegen somit fast fünf Jahre auseinander.
Was bedeutet ein Anteil von 81,3 Prozent?
81,3 Prozent der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens standen zum Stichtag im Alleineigentum einzelner natürlicher Personen oder von Ehepaaren. Die Kennzahl beschreibt die Anzahl der Einheiten, nicht deren Fläche oder Marktwert. Sie ist auch keine Wohneigentumsquote.
Ist der Grundsteuerwert der Marktwert einer Immobilie?
Nein. Der Grundsteuerwert ist eine steuerliche Bemessungsgrundlage. Er wird nach gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelt und fließt zusammen mit Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz in die Grundsteuer ein. Ein möglicher Verkaufspreis entsteht dagegen am Markt und kann deutlich abweichen.
Warum sind die Werte der Bundesländer nicht vollständig vergleichbar?
Fünf Länder nutzten für das Grundvermögen eigene Bewertungsmodelle: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Dadurch können absolute Wertangaben unterschiedlich zustande kommen. Destatis betont deshalb die relativen Anteile der Eigentümergruppen innerhalb eines Landes.
Belegt die Statistik eine starke Konzentration bei Unternehmen?
Sie zeigt hohe Anteile unternehmerisch tätiger juristischer Personen an den Grundsteuerwerten einzelner Länder, besonders in Berlin und Hamburg. Sie zeigt jedoch nicht, wie viele Grundstücke auf einzelne Unternehmen entfallen. Aussagen über Konzentration bei bestimmten Eigentümern erfordern detailliertere Bestandsdaten.
Was sagt die Statistik über aktuelle Immobilienpreise aus?
Direkt nichts. Die Statistik erfasst steuerliche Werte und Eigentümergruppen zum 1. Januar 2022. Aktuelle Immobilienpreise, Kaufzahlen und Finanzierungskonditionen müssen aus anderen Statistiken und Marktberichten beurteilt werden.
Fazit: Neue Daten schaffen Klarheit, aber keine Echtzeitaufnahme
Die Grundsteuerwertestatistik liefert erstmals ein breites amtliches Bild der Eigentumsstrukturen des deutschen Grundbesitzes. Nach der Zahl der wirtschaftlichen Einheiten dominieren natürliche Personen und Ehepaare deutlich. Gleichzeitig zeigen die Wertanteile erhebliche regionale Unterschiede. Besonders in Berlin und Hamburg entfällt ein großer Teil der Grundsteuerwerte auf unternehmerisch tätige juristische Personen. Beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen treten Unterschiede zwischen west- und ostdeutschen Flächenländern hervor.
Die Ergebnisse sind wirtschaftlich relevant, müssen aber eng an ihre Definitionen gebunden bleiben. Der Datenstichtag ist der 1. Januar 2022, nicht der Veröffentlichungstag im November 2026. Grundsteuerwerte sind keine Marktpreise, und unterschiedliche Landesmodelle begrenzen den Vergleich absoluter Beträge. Auch eine Aussage über Selbstnutzung, Vermietung oder die Konzentration bei einzelnen Eigentümern ist mit den veröffentlichten Summen nicht möglich.
Als Einordnung erweitert die Statistik die bisherige Datenlage um eine wichtige strukturelle Ebene. Sie kann Preis-, Bau- und Finanzierungsdaten ergänzen und politische Diskussionen über Eigentum und Steuergrundlagen präziser machen. Für Aussagen über die aktuelle Marktlage oder einzelne Bestandshalter sind jedoch weitere, zeitnähere und stärker aufgeschlüsselte Daten erforderlich.
Bildnachweis: Beitragsbild „Luftaufnahme von Wohn- und Geschäftsgebäuden in Heidelberg“ von Ntastic Liu auf Pexels, Foto-ID 31948949, genutzt gemäß Pexels-Lizenz. Zweites Bild „Mehrgeschossige Wohngebäude in Berlin“ von Marcus Lenk auf Pexels, Foto-ID 14851016, genutzt gemäß Pexels-Lizenz.
